威海經濟技術開發(fā)區(qū)管委
關于印發(fā)威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)管理提升工作實施方案的通知
經技區(qū)管發(fā)【2024】49號
區(qū)直各部門,各鎮(zhèn)、街道,駐區(qū)各單位,區(qū)屬各國企:
《威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)管理提升工作實施方案》已經區(qū)黨工委會議研究同意,現(xiàn)予以印發(fā),請結合實際,認真組織實施。
威海經濟技術開發(fā)區(qū)管委
2024年6月13日
(此件公開發(fā)布)
威海經濟技術開發(fā)區(qū)
物業(yè)管理提升工作實施方案
為深入推進學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想主題教育,扎實落實市委、市政府關于以人為本提升群眾滿意度工作要求,進一步強化為民服務意識,轉變工作作風,以居民滿意為標尺,推深做實物業(yè)管理工作,結合我區(qū)實際,制定物業(yè)管理提升工作實施方案。
一、指導思想
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,深入貫徹落實以人民為中心的發(fā)展理念,秉承深入群眾、為民辦實事的工作作風,以健全理順城市管理體制機制、解決物業(yè)管理的痛點難點堵點問題為出發(fā)點,以提高群眾對居住環(huán)境工作的滿意度為落腳點,認真落實《威海市紅色物業(yè)建設規(guī)范》,全面推動物業(yè)服務規(guī)范化、標準化、專業(yè)化,深入推進紅色物業(yè)與基層治理相融合,提高業(yè)主自治管理小區(qū)水平,切實打造群眾滿意的居住環(huán)境,讓群眾的幸福感、獲得感持續(xù)增強。
二、工作措施
(一)健全理順管理體制。成立區(qū)精致城市管理辦公室,加強城市管理力度,提升城市治理精細化水平。解決城市管理、執(zhí)法、物業(yè)、環(huán)衛(wèi)、房地產等方面互相交織、盤根錯節(jié)、歷史遺留等問題,形成完善的管理體系,打通城市管理的難點、堵點,讓基層治理有序推進;持續(xù)推動執(zhí)法進社區(qū),充實管理人員,使綜合執(zhí)法融入社區(qū)、服務社區(qū),推進執(zhí)法關口前移,著重解決城市管理中亂搭建、亂設攤、亂設廣告等各類亂象,從源頭上控制各類違法違規(guī)現(xiàn)象的產生;充實社區(qū)物業(yè)管理力量,調配人員,做好紅色物業(yè)、業(yè)委會監(jiān)管相關工作。(牽頭部門:黨群工作部、建設局;責任部門:各鎮(zhèn)街)
(二)深化“紅色物業(yè)”服務品牌建設。以讓群眾滿意為目標,以凝聚黨的力量,引領業(yè)主自治為實現(xiàn)途徑,在我區(qū)現(xiàn)有紅色物業(yè)黨建基礎之上,立足解決當前物業(yè)管理出現(xiàn)的新問題,加強從頂層管理到基層服務的縱深細化,強化考核評價的激勵鞭策作用,持續(xù)擦亮我區(qū)“紅色物業(yè)”品牌。
1.推動紅色物業(yè)“全域化”提升。重點抓好區(qū)域內物業(yè)管理粗放、紅色物業(yè)開展不平衡等問題,推動全面提檔升級。對全區(qū)物業(yè)項目、企業(yè)開展“分級”、“紅黑榜”并行管理考核模式:一是按照物業(yè)收費等級實施物業(yè)項目分級考核,分為0.6元以下、0.6元—0.9元、0.9元—1.5元、1.5元以上四個等級,以“分等定級、質價相符”為原則,制定物業(yè)服務質量等級標準,并以此為依據(jù)采取每半年對不同等級小區(qū)的檢查情況進行打分排名,對每個等級的最后三名進行通報,取消年底評先選優(yōu)資格,同時綜合考量業(yè)主滿意度情況,適當引導業(yè)主通過業(yè)主大會表決是否解聘物業(yè)企業(yè);二是實施“紅黑榜”企業(yè)管理考核,對12345熱線、鎮(zhèn)街、社區(qū)等渠道反饋的物業(yè)企業(yè)問題,量化為考核分數(shù),根據(jù)考核分數(shù)排名,建立“紅黑榜”,對“紅榜”企業(yè),合理降低抽查比例和頻次,并通過媒體向社會推薦,對“黑榜”企業(yè),實行跟蹤督導促進提升,物業(yè)企業(yè)“紅黑榜”管理考核情況作為年終評優(yōu)、表彰的重要依據(jù)。加大紅色物業(yè)示范項目培育創(chuàng)建,發(fā)揮創(chuàng)建一個帶動一片的示范引領作用,推動提升我區(qū)紅色物業(yè)項目整體建設水平,區(qū)物業(yè)主管部門做好省級齊魯紅色物業(yè)星級服務項目、市級紅色物業(yè)星級服務項目、省級美好家園項目的創(chuàng)建指導,各鎮(zhèn)街具體抓好項目培育工作。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
2.激發(fā)紅色物業(yè)“引領式”服務。各鎮(zhèn)街要嚴格按照小區(qū)(網格)黨建工作標準“15條”要求,把黨組織的領導全面植入小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;做好業(yè)委會履職工作培訓,加大小區(qū)管理規(guī)約等的規(guī)范完善工作,引導業(yè)主大會通過制定停車管理、短租房管理、裝修管理規(guī)定等完善小區(qū)管理規(guī)約,不斷解決當前階段小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的熱點問題;指導業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新小區(qū)治理、管理,打造“經治物業(yè)·守信共贏”經區(qū)精致城市管理品牌,推動各個小區(qū)因地制宜制定小區(qū)信用管理辦法,將業(yè)主模范履行小區(qū)管理規(guī)約、積極參加創(chuàng)城、清雪、防疫等活動量化為業(yè)主信用積分,實施小區(qū)信用積分管理,通過物業(yè)費優(yōu)惠等方式兌現(xiàn)信用積分獎勵,促進業(yè)主積極主動交納物業(yè)費、養(yǎng)成文明自律意識;鎮(zhèn)街、社區(qū)每季度分別至少召開1次紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟、紅色物業(yè)聯(lián)席會議,研究協(xié)商小區(qū)環(huán)境整治、公共設施完善、小區(qū)公共安全及矛盾糾紛排查調處等治理事項,反映居民意見等。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
3.開展紅色物業(yè)“鏈條式”評價。社區(qū)要對業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)開展監(jiān)督評價管理,并將評價結果反饋鎮(zhèn)街、區(qū)物業(yè)主管部門,作為對物業(yè)企業(yè)考核、業(yè)委會履職情況評價依據(jù);每年開展自下而上的黨建引領紅色物業(yè)工作評價,由區(qū)物業(yè)行業(yè)黨總支會同各鎮(zhèn)街聽取各社區(qū)紅色物業(yè)述職報告并開展評議考核工作,各社區(qū)述職重點為社區(qū)開展紅色物業(yè)“引領式”服務工作情況及取得的實效,考核結果納入各鎮(zhèn)街對各社區(qū)工作評價;由政法工作部會同區(qū)物業(yè)行業(yè)黨總支聽取各鎮(zhèn)街紅色物業(yè)述職報告并開展評議考核工作,各鎮(zhèn)街述職重點為鎮(zhèn)街組織、指導、推動各社區(qū)開展“引領式”服務工作情況及取得的實效。(牽頭部門:政法工作部[社會工作部])、精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
(三)加強業(yè)委會履職監(jiān)管。業(yè)委會作為小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構,行使小區(qū)業(yè)主賦予的管理職責,為確保業(yè)委會依法履職盡責,各鎮(zhèn)街、社區(qū)要嚴格落實《山東省物業(yè)管理條例》、《威海市業(yè)主大會和業(yè)委會指導細則》等,指導、監(jiān)督、組織業(yè)委會依法成立、履職,區(qū)物業(yè)主管部門做好業(yè)務指導工作。
1.加強業(yè)委會選舉的公開、公正、透明。要圍繞引導業(yè)主自治,充分尊重業(yè)主意愿,參與制定籌備組人員選舉規(guī)則和業(yè)委會候選人選舉規(guī)則,公開透明選舉流程,公示各程序、環(huán)節(jié),所有法定程序必須達到法定參加人數(shù)、簽字人數(shù)、公示天數(shù)等要求,首屆業(yè)主大會、業(yè)委會換屆所有程序文件留存檔案備查并向業(yè)主公示。(責任部門:各鎮(zhèn)街)
2.加強業(yè)委會履職前的指導。為做好小區(qū)業(yè)主自治情況公開公示工作,在業(yè)委會成立之時,鎮(zhèn)街、社區(qū)要督促新成立的業(yè)委會設置公眾號(已經履職的業(yè)委會要逐步推進設置公眾號),監(jiān)督業(yè)委會及時通過公眾號公示小區(qū)的公共收益收支、專項維修資金的使用、小區(qū)增加設備設施、公共區(qū)域挖掘維修等情況;鎮(zhèn)街、社區(qū)要指導業(yè)委會明確成員分工,將公共收益、衛(wèi)生檢查、設備維修等事項明確業(yè)委會具體人員負責。(責任部門:各鎮(zhèn)街)
3.督導業(yè)委會落實議事機制。社區(qū)督導業(yè)委會每月召開業(yè)委會會議,邀請社區(qū)工作人員及物業(yè)項目負責人參加,商討近期小區(qū)出現(xiàn)的問題以及解決方案。業(yè)委會要按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定定期組織召開業(yè)主大會和業(yè)主大會臨時會議。對業(yè)委會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)委會不履行組織召開會議職責的,所在地的鎮(zhèn)街要責令業(yè)委會限期召開,逾期仍不召開的,由社區(qū)在鎮(zhèn)街的指導和監(jiān)督下組織召開。(責任部門:各鎮(zhèn)街)
4.加強業(yè)主大會及業(yè)委會印章監(jiān)管。業(yè)委會要嚴格按照小區(qū)業(yè)委會工作規(guī)則要求加強印章使用管理,根據(jù)市委組織部、住建局、民政局聯(lián)合印發(fā)的《關于加強業(yè)委會黨建工作推進“紅色物業(yè)·精致社區(qū)”建設的意見》中業(yè)主大會及業(yè)委會印章由社區(qū)黨組織代管的規(guī)定,業(yè)主大會及業(yè)委會印章存放于社區(qū),使用業(yè)主大會印章的需要根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會的決議,使用業(yè)委會印章,需經業(yè)主委員會會議通過、超過一半以上業(yè)委會成員簽字方可申請使用,社區(qū)黨組織書記應親自把關核查相關記錄材料后方可使用印章,并在用章記錄上簽字。(責任部門:各鎮(zhèn)街)
5.加強物業(yè)管理法律法規(guī)等學習培訓。區(qū)物業(yè)主管部門每年定期組織各鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)培訓物業(yè)管理、業(yè)主大會和業(yè)委會方面的法律法規(guī),增強法律、法規(guī)、政策學習,提高從業(yè)人員依法辦事的能力和業(yè)務水平。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
6.加強業(yè)委會日常履職監(jiān)管。區(qū)物業(yè)主管部門、各鎮(zhèn)街對業(yè)委會作出的決定違反法律、法規(guī)的,應當責令限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主;對業(yè)委會不按照小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則行使職責的,由小區(qū)20%以上業(yè)主提議的,鎮(zhèn)街組織小區(qū)業(yè)主召開臨時業(yè)主大會表決是否更換業(yè)委會。對由物業(yè)管理委員會作為臨時機構辦理物業(yè)管理相關事宜,組織業(yè)主表決和實施需要業(yè)主共同決定的事項,區(qū)物業(yè)主管部門加強對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督和指導。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
(四)加強“四位一體”物業(yè)管理。建立區(qū)物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)委會四位一體的物業(yè)管理主體,合力提升物業(yè)管理水平。區(qū)物業(yè)主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,對違反國家、省、市相關法律、規(guī)定的行為進行查處,建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制,推動采用新技術、新方法提高物業(yè)管理水平;各鎮(zhèn)街負責組織、指導業(yè)主大會成立和業(yè)委會換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會依法履行職責,調解處理物業(yè)管理糾紛;社區(qū)指導、督促業(yè)主大會、業(yè)委會依法開展自主自治管理,協(xié)助鎮(zhèn)街開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理相關的工作;業(yè)委會及時了解業(yè)主意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務合同,調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
(五)逐步推進城市管理全要素覆蓋。準確把握城市的歷史與傳統(tǒng)、城市治理的階段性特征和變化趨勢,將城市管理出現(xiàn)的新矛盾和問題盡早排解疏導、化解在萌芽狀態(tài),堅持目標導向、有解思維、精準施策解決城市治理的“疑難雜癥”。
1.梳理打通城市規(guī)劃、建設、執(zhí)法銜接的堵點。加強住宅小區(qū)基礎設施配套的前期規(guī)劃、建設以及住宅小區(qū)交付后基礎設施配套補建程序、改變建筑外立面等的規(guī)劃審批備案等環(huán)節(jié)管理。一是對新建(在建尚未交付使用的項目參照完善相關手續(xù))住宅小區(qū),在土地出讓前,精致城市管理辦公室要將垃圾分類收集和轉運設施、電動自行車集中停放區(qū)域及充電設施等的配建要求納入房地產開發(fā)項目建設條件意見書中,建筑設計方案要對其位置、數(shù)量、規(guī)模等予以明確,行政審批服務局督促施工圖審查機構加強施工圖審查,建設局加強竣工聯(lián)合驗收等,精致城市管理辦公室開展項目預售前現(xiàn)場檢查,檢查通過后方可預售,督導建設單位在樓盤銷售時將不利影響在營銷沙盤上進行明確標示。二是對已交付使用的住宅小區(qū),鎮(zhèn)街、社區(qū)引導業(yè)主通過召開業(yè)主大會表決在公共停車區(qū)域增加部分公共充電樁、在小區(qū)公共區(qū)域增加電動自行車充電車棚等,對由開發(fā)商所有的停車位(地上、地下),要求設置公共充電樁。三是建筑物陽(平)臺需要進行封閉的,需向精致城市管理辦公室進行備案,按照《山東省城鎮(zhèn)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》規(guī)定,其外型、規(guī)格、色彩應當符合城鎮(zhèn)容貌標準。(牽頭部門:精致城市管理辦公室,責任部門:建設局、行政審批服務局、自然資源和規(guī)劃局經區(qū)管理辦公室、各鎮(zhèn)街)
2.創(chuàng)新小區(qū)事務高效管理。區(qū)物業(yè)主管部門要積極學習外地先進經驗,引入科學管理手段,有效監(jiān)督小區(qū)各項收益處置等,提高管理的透明度、業(yè)主自律管理等。推動業(yè)委會逐步建立“小區(qū)財務公開共管”的管理模式,通過設立共管小區(qū)專用賬戶、分別聘請小區(qū)財務會計出納等方式,科學、高效管理小區(qū)事務;建設小區(qū)公共事務管理APP平臺,將需要小區(qū)全體業(yè)主參與表決的事項在平臺上發(fā)布,小區(qū)所有業(yè)主可以通過平臺表決、查看、監(jiān)督投票結果,提高采票效率和公信力;借助釘釘、微信企業(yè)平臺,建立業(yè)委會辦公平臺,將業(yè)委會使用印章審批、費用審批、付款審批、公共收益合同備案審批等事項實行電子化辦公,做到業(yè)委會各項工作公開透明、有跡可循。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
3.發(fā)揮網格員的探頭、觸角作用。網格員直接深入基層聯(lián)系業(yè)主,針對業(yè)主反映的問題,要聯(lián)合物業(yè)企業(yè)實地查看,督導物業(yè)企業(yè)解決并及時反饋業(yè)主辦理情況。鎮(zhèn)街、社區(qū)要加強網格員培訓,提升網格員與業(yè)主的溝通、政策宣講、輿論導向引領等能力,成為凝聚小區(qū)正能量的骨干,帶領小區(qū)培育文明道德風尚。(責任部門:政法工作部[社會工作部]、各鎮(zhèn)街)
4.暢通群眾反映問題綠色通道。在業(yè)主、網格員、社區(qū)、鎮(zhèn)街、行業(yè)主管部門之間建立三條反映問題的綠色通道,讓業(yè)主身邊的輕重緩急問題能及時、有效解決,一是小區(qū)業(yè)主通過業(yè)主群、網格群等反映的問題,社區(qū)網格員第一時間回應解決,對暫無法解決的問題由網格員做好向業(yè)主的解釋工作,同時上報鎮(zhèn)街,鎮(zhèn)街暫無法解決上報區(qū)物業(yè)主管部門,對區(qū)物業(yè)主管部門暫無法解決的報管委分管領導研究解決;二是鎮(zhèn)街、社區(qū)召開黨建聯(lián)盟、聯(lián)席會議,研究解決業(yè)委會反饋的小區(qū)問題,暫不能解決的由業(yè)委會向業(yè)主做好解釋工作并逐層上報予以解決;三是公開區(qū)物業(yè)主管部門電話,直接受理、解決群眾反映問題。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
5.開展小區(qū)環(huán)境問題排查整治。對群眾反映強烈的房屋滲漏、建筑物共用部位破損(樓宇門破損、外墻皮脫落破損、建筑物構配件脫落等)、小區(qū)道路破損、小區(qū)停車位不足四類高發(fā)問題,明確解決辦法、相關責任人、資金來源等,推進問題解決。質量保修期內,由建設局督導施工單位對房屋質量、共用部位、共用設施設備不能正常使用等問題進行維修;質量保修期屆滿后,物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任由業(yè)主共同承擔,倡導業(yè)主使用小區(qū)公共收益進行維修維護,不足部分,使用專項維修資金或業(yè)主自籌;對部分小區(qū)因歷史原因形成的工程缺陷、群眾反映強烈無法納入老舊小區(qū)改造的問題,采取區(qū)民生微實事工作機制解決,按照《威海經濟技術開發(fā)區(qū)建設領域民生微實事工作實施意見》執(zhí)行。對小區(qū)停車位不足的問題,由鎮(zhèn)街、社區(qū)指導業(yè)主通過業(yè)主大會表決增設停車位方案,表決通過后,由業(yè)主大會委托相關單位研究實施。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:財政金融局、建設局、各鎮(zhèn)街)
(六)加強商業(yè)物業(yè)管理。對商業(yè)類公寓,參照住宅類物業(yè)進行管理,區(qū)、各鎮(zhèn)街物業(yè)主管部門按照物業(yè)服務合同內容對物業(yè)企業(yè)實行監(jiān)管,對違反合同約定的行為聯(lián)合市場監(jiān)管、消防、公安等部門依法處置,推行業(yè)主自治管理,能夠達到成立業(yè)主大會條件的,由鎮(zhèn)街及時組織成立業(yè)主大會,選出業(yè)委會,監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履約,對業(yè)主滿意率低的物業(yè)企業(yè)將通過業(yè)主大會進行解聘物業(yè);對商業(yè)物業(yè)服務人采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合法權益的、擅自占用物業(yè)管理區(qū)域場地等的違法行為,由區(qū)物業(yè)主管部門依法進行查處;對商業(yè)項目共用部位、共用設施設備維修需要啟用專項維修資金的,有業(yè)委會的由業(yè)委會按程序組織啟用,沒有業(yè)委會的由物業(yè)服務人提出申請,經社區(qū)審核后,啟用專項維修資金。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:各鎮(zhèn)街)
(七)加大國有平臺公司參與力度。鼓勵和支持國有平臺物業(yè)公司,從脫管小區(qū)入手,積極參與全區(qū)物業(yè)管理,解決部分小區(qū)因自身基礎設施薄弱等特殊性造成的聘請物業(yè)企業(yè)難問題,區(qū)物業(yè)主管部門聯(lián)合鎮(zhèn)街、社區(qū)負責做好國有平臺公司與入駐小區(qū)的業(yè)委會或物業(yè)管理委員會的對接工作,推動國有平臺公司順利入駐小區(qū),國有平臺公司先行托底,切實改變、提升這類小區(qū)的物業(yè)服務質量,推動企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中占有一席之地,逐漸提高影響力,引領提升物業(yè)行業(yè)整體服務水平。(牽頭部門:精致城市管理辦公室;責任部門:廣安城投公司、智慧谷公司)
三、強化保障
(一)加強組織領導。建立管委領導分包重點小區(qū)提質見效工作機制,由管委領導分包22個重點小區(qū),強力推進問題整改,盡快提升物業(yè)服務水平;紀檢監(jiān)察工委、黨群工作部主要領導和管委分管領導定期進行督導檢查,精致城市管理辦公室通報工作進展,推動重點小區(qū)管理提質見效。精致城市管理辦公室牽頭會同黨群工作部、政法工作部、建設局、市場監(jiān)管局、公安分局、市自然資源和規(guī)劃局經區(qū)管理辦、生態(tài)環(huán)境分局、消防救援大隊等相關部門、各鎮(zhèn)街、社區(qū)等,形成上下協(xié)同、左右聯(lián)動、及時跟進的合力,確保各項工作措施落實到位。
(二)健全工作機制。精致城市管理辦公室要充分發(fā)揮抓總協(xié)調、統(tǒng)籌推進作用,推動各項任務落實。以問題為導向,建立問題跟蹤解決、銷號管理工作機制。精致城市管理辦公室要深入推進重點小區(qū)提質見效行動,建立重點小區(qū)提質見效工作臺賬,跟蹤對比各小區(qū)整治前后物業(yè)管理情況,對整治效果明顯的小區(qū)進行銷號管理;要建立全區(qū)各小區(qū)物業(yè)問題臺賬,明確鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)等責任,督導問題落實整改。
(三)營造濃厚氛圍。及時挖掘和總結提升精致城市管理工作中的特色亮點,利用報紙、微信公眾號、微博、電視新聞等渠道,廣泛宣傳工作典型經驗做法,正確引導業(yè)主自治,加強業(yè)主文明自律建設,積極回應社會關切,營造齊抓共建美好家園的濃厚氛圍。
附件:1.威海經濟技術開發(fā)區(qū)管委領導分包重點小區(qū)臺賬
2.威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)服務項目分級管理考核辦法
3.威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法
4.住宅小區(qū)公共收益管理指導文本
附件1 | |||
威海經濟技術開發(fā)區(qū)管委領導分包重點小區(qū)臺賬 | |||
序號 | 小區(qū) | 所屬街道 | 分包 |
1 | 峰匯國際 | 皇冠街道 | 王清 |
2 | 華新家園 | 鳳林街道 | 王清 |
3 | 五洲太陽城天琴園、天鶴園 | 皇冠街道 | 王啟 |
4 | 楊家灘西區(qū) | 皇冠街道 | 王啟 |
5 | 昆侖花園 | 皇冠街道 | 畢建華 |
6 | 富海家園小區(qū) | 皇冠街道 | 畢建華 |
7 | 蒿泊匯成小區(qū) | 西苑街道 | 邵明光 |
8 | 萬科翡翠公園 | 西苑街道 | 邵明光 |
9 | 尚海灣小區(qū) | 皇冠街道 | 邱魯金 |
10 | 華發(fā)三、四期 | 皇冠街道 | 邱魯金 |
11 | 龍珠花園 | 皇冠街道 | 韓帥 |
12 | 楊家灘小區(qū) | 皇冠街道 | 韓帥 |
13 | 新都二區(qū) | 鳳林街道 | 侯進榮 |
14 | 玖璽臺 | 鳳林街道 | 侯進榮 |
15 | 保利名著 | 鳳林街道 | 張廣忠 |
16 | 龍祥國際 | 鳳林街道 | 張廣忠 |
17 | 馨安苑小區(qū) | 皇冠街道 | 王文萍 |
18 | 怡安苑小區(qū) | 皇冠街道 | 王文萍 |
19 | 南曲阜C區(qū) | 西苑街道 | 譚波 |
20 | 鐵路小區(qū)和信義花園 | 西苑街道 | 譚波 |
21 | 樂天世紀城一期 | 皇冠街道韓樂坊社區(qū) | 王利輝 |
22 | 樂天世紀城二三期 | 皇冠街道韓樂坊社區(qū) | 王利輝 |
附件2
威海經濟技術開發(fā)區(qū)
物業(yè)服務項目分級管理考核辦法
為實施物業(yè)服務項目分級管理考核,建立物業(yè)服務企業(yè)清退機制,充分保障業(yè)主享有質價相符的物業(yè)服務權益,暢通業(yè)主行使更換物業(yè)服務企業(yè)的權利途徑,根據(jù)《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》、威海市物價局、威海市住房和城鄉(xiāng)建設局《關于貫徹落實〈山東省物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》等文件,結合我區(qū)實際,制定物業(yè)服務項目分級管理考核辦法如下:
一、考核主體和考核對象
將轄區(qū)有物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅項目(現(xiàn)有133個)全部列為考核對象。區(qū)物業(yè)主管部門會同各鎮(zhèn)街作為考核主體,采取逐一項目打分的考核方式。
二、考核內容和分值設置
考核內容為物業(yè)服務企業(yè)提供服務情況。以“分等定級、質價相符”為原則,按照物業(yè)收費等級實施物業(yè)服務項目分級考核,分為1.5元以上(一級)、0.9元—1.5元(二級)、0.6元—0.9元(三級)、0.6元以下(四級)四個等級,共制定四個等級考核標準,同一等級的項目按照同一標準進行考核??己藰藴示卷椇筒町愴梼蓚€模塊,基本項共14條內容,該內容為每個小區(qū)必須達到的共性要求,差異項按照收費等級有所區(qū)別,參照威海市物價局、威海市住房和城鄉(xiāng)建設局《關于貫徹落實〈山東省物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》以及結合物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同,按照不低于最低標準的原則,確定3條考核內容的考核標準??己舜蚍植捎迷诨A分上加減分方式,基礎分為100分,對基本項14條內容,未達到的條款,每條減2分,對差異項,達不到標準的,每條減2分,超過標準的,每條加1分。
三、考核方式
考核頻次為每半年1次。對每個項目打分,同一等級項目按打分進行排名。
四、考核結果應用
區(qū)物業(yè)主管部門對每一等級排名后三的項目進行通報,并取消企業(yè)、項目年底評先選優(yōu)資格,同時鎮(zhèn)街組織對排名后三的項目業(yè)主開展物業(yè)服務滿意度測評,對滿意度低的小區(qū),由業(yè)委會組織召開臨時業(yè)主大會表決是否更換物業(yè)服務企業(yè)。
附件:項目分級考核打分表
一級項目考核打分表 | ||||
類別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產資料是否齊全 | ||||
是否按照服務合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門衛(wèi)室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區(qū)是否有亂堆放和衛(wèi)生死角 | ||||
是否有車輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現(xiàn)象 | ||||
小區(qū)內是否有亂貼亂畫現(xiàn)象 | ||||
是否有私拉飛線充電現(xiàn)象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現(xiàn)象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進行公開公示 | ||||
差 | 區(qū)域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過標準每條加1分 |
二級項目考核打分表 | ||||
類別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產資料是否齊全 | ||||
是否按照服務合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門衛(wèi)室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區(qū)是否有亂堆放和衛(wèi)生死角 | ||||
是否有車輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現(xiàn)象 | ||||
小區(qū)內是否有亂貼亂畫現(xiàn)象 | ||||
是否有私拉飛線充電現(xiàn)象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現(xiàn)象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進行公開公示 | ||||
差 | 區(qū)域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值。基本分100分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過標準每條加1分 |
三級項目考核打分表 | ||||
類別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產資料是否齊全 | ||||
是否按照服務合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門衛(wèi)室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區(qū)是否有亂堆放和衛(wèi)生死角 | ||||
是否有車輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現(xiàn)象 | ||||
小區(qū)內是否有亂貼亂畫現(xiàn)象 | ||||
是否有私拉飛線充電現(xiàn)象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現(xiàn)象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進行公開公示 | ||||
差 | 區(qū)域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值?;痉?00分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過標準每條加1分 |
四級項目考核打分表 | ||||
類別 | 檢查內容 | 減分 | 加分 | 備注 |
基 | “紅色物業(yè)”資料是否齊全 | |||
安全生產資料是否齊全 | ||||
是否按照服務合同配備人員,人員是否在崗 | ||||
門衛(wèi)室和辦公室是否整潔有序 | ||||
小區(qū)是否有亂堆放和衛(wèi)生死角 | ||||
是否有車輛亂停放 | ||||
是否有私拉晾衣繩等情況 | ||||
樓道內是否有亂堆放 | ||||
是否有阻礙消防通道現(xiàn)象 | ||||
小區(qū)內是否有亂貼亂畫現(xiàn)象 | ||||
是否有私拉飛線充電現(xiàn)象 | ||||
是否有侵占綠化和破壞綠化現(xiàn)象 | ||||
中控室、消防泵房等安全設施是否正常運行 | ||||
是否有公示牌,對收費標準、公共收益、人員信息等進行公開公示 | ||||
差 | 區(qū)域保潔 | |||
秩序維護 | ||||
綠化維護 | ||||
評分 | ||||
檢查人 | 檢查時間 | |||
備注:最終評分結果為在基本分上加減分后的分值?;痉?00分,基礎項每條不達標扣2分,差異項每條不達標扣2分,超過標準每條加1分 |
附件3
威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法
為激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)誠信經營意識,增強各鎮(zhèn)街、社區(qū)對物業(yè)管理問題的統(tǒng)籌協(xié)調能力,發(fā)揮基層治理的優(yōu)勢,逐漸形成“黨建引領、基層統(tǒng)籌、行業(yè)監(jiān)督、業(yè)主參與”的社會治理格局,推行物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”制度,將榜單結果作為企業(yè)評價管理的重要依據(jù)。現(xiàn)結合我區(qū)實際,制定物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”管理考核辦法如下:
一、考核主體和考核對象
將轄區(qū)有物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅項目(現(xiàn)有133個)全部列為考核對象。采取鎮(zhèn)街為主、區(qū)級抽查的方式,以鎮(zhèn)街作為考核主體,鼓勵聘請第三方專業(yè)機構、選取行業(yè)專家開展履約考評工作。
二、考核內容及分值組成
全年考核2次,時間安排為上半年、下半年各1次。各鎮(zhèn)街結合12345市民熱線中物業(yè)管理類投訴情況,圍繞物業(yè)服務質量、服務合同履約、居民滿意度等內容,分為業(yè)主評價、鎮(zhèn)街評價、社區(qū)評價、專業(yè)評價四部分進行量化打分,四部分所占權重分別為50%、15%、15%、20%。
三、考核方式和考核安排
1.業(yè)主評價部分(共50分),鎮(zhèn)街可以委托第三方專業(yè)機構組織調查。依據(jù)物業(yè)服務合同約定,選取評價內容,按照評價內容確定每項分值。對小區(qū)業(yè)主進行抽樣調查,每個小區(qū)有效抽樣的比例不低于業(yè)主總人數(shù)的10%,且數(shù)量不低于50份。最終賦分分值設為50、45、40三項,按照轄區(qū)服務項目3:5:2的比例由高到低賦分。
2.鎮(zhèn)街評價部分(共15分),鎮(zhèn)街可根據(jù)實際管理情況,根據(jù)對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管需要,設定評價內容,給予打分,最終賦分分值設為15、10、5三項,按照轄區(qū)服務項目3:5:2的比例由高到低賦分。
3.社區(qū)評價部分(共15分),社區(qū)可根據(jù)實際管理情況,根據(jù)對物業(yè)服務企業(yè)的日常管理需要,設定評價內容,給予打分,最終賦分分值設為15、10、5三項,按照轄區(qū)服務項目3:5:2的比例由高到低賦分。
4.專業(yè)評價部分(共20分),由兩名及以上行業(yè)專家分別獨立打分,依據(jù)物業(yè)服務合同約定,選取評價內容,按照評價內容打分,最終賦分分值設為20、15、10、5三項,按照轄區(qū)服務項目2:3:3:2的比例由高到低賦分。
考評打分工作分別于每年的6月15日、12月15日前完成,并將考評結果抄送區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門。
四、考核結果應用
(一)建立三張榜單。區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門匯總各鎮(zhèn)街對每個項目的打分表后,對承攬多個項目的物業(yè)服務企業(yè),將承攬各項目得分平均值確定為物業(yè)服務企業(yè)成績,對所有物業(yè)服務企業(yè)成績進行排名,取前5名為紅榜(受到區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門限期責改、行政部門處罰及市級通報的企業(yè)除外),取最后5名為黑榜。區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門匯總考核周期內各行業(yè)主管部門發(fā)出的限期責令整改、行政處罰以及市級通報情況,進行綜合匯總,形成被處罰物業(yè)服務企業(yè)榜單。區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門于每年6月30日、12月31日前在威海經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會網站發(fā)布紅榜、黑榜、本考核周期內被處罰物業(yè)服務企業(yè)榜單三張榜單。
(二)對“黑榜”物業(yè)服務企業(yè)開展“回頭看”。鎮(zhèn)街對黑榜物業(yè)服務企業(yè)進行約談,并督促企業(yè)及時整改履約考評發(fā)現(xiàn)的問題。鎮(zhèn)街對黑榜和考核周期內被處罰物業(yè)服務企業(yè)榜單中的企業(yè)進行復查,對拒不改正的企業(yè)依法按責處理違法違規(guī)行為或移送相關行業(yè)主管部門處理。區(qū)物業(yè)主管部門對年內兩次均為黑榜的物業(yè)服務企業(yè)在評優(yōu)、表彰中一票否決。
(三)對“紅榜”物業(yè)服務企業(yè)開展“放手干”。鎮(zhèn)街對紅榜物業(yè)服務企業(yè),合理降低抽查比例和頻次,區(qū)物業(yè)主管部門對年內兩次均為紅榜的物業(yè)服務企業(yè)加大對外推介、宣傳力度,在評優(yōu)、表彰中優(yōu)先考慮。
附件4
住宅小區(qū)公共收益管理指導文本
為進一步規(guī)范和加強住宅小區(qū)公共收益管理、使用、監(jiān)督,維護、保障業(yè)主的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī),結合實際,制定本指導文本,供各小區(qū)業(yè)主大會參考。
物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益是指利用小區(qū)共用部位、共用設施設備經營所得收入扣除管理成本后的收益。主要包括小區(qū)公共場地的租金收益、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域設立攤位的租金收益、提供各類快件接收、物業(yè)用房經營收入以及其他利用小區(qū)共有部分和共用設施設備經營產生的收益。
一、公共收益的管理方式。一個物業(yè)管理區(qū)域開設一個專戶存儲公共收益,專戶的賬戶名是公共收益管理單位。開戶銀行為公共收益賬戶配發(fā)的兩個U盾,由業(yè)委會兩名成員分別掌握,共同操作完成資金的支付與流轉。
二、公共收益的財務管理。公共收益實行專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。業(yè)主委員會按照《中華人民共和國會計法》等相關規(guī)定指定業(yè)主委員會專人負責保管合同、會計賬簿、銀行流水賬簿等會計資料,并負責每季度將公共收益使用情況包括發(fā)生列支的項目和費用、支出及結余金額等在小區(qū)內進行公示,每次公示時間為1個月。
業(yè)主委員會不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益相關會計資料。
業(yè)主委員會換屆后,上一屆業(yè)主委員會應自換屆完成后三十日內,在鎮(zhèn)街、社區(qū)居委會的監(jiān)督下,將公共收益收支情況、收支結余移交給新一屆業(yè)主委員會,新一屆業(yè)委會應組織審計。
三、公共收益的使用范圍。物業(yè)管理區(qū)域內的公共收益歸業(yè)主所有,公共收益的使用,由業(yè)主大會決定,公共收益可以用于下列支出,但物業(yè)服務合同另有約定的除外:
(一)補充物業(yè)專項維修資金;
(二)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用和專項資產保險;
(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新、改造;
(四)召開業(yè)主大會會議所需費用;
(五)業(yè)委會辦公費用;
(六)對公共收益的審計、信息公開費用;
(七)業(yè)主共同決定用于物業(yè)服務的其他費用。
四、小區(qū)公共收益金使用權限。
1.使用小區(qū)公共收益資金在 元以下的(含 元),業(yè)委會組織召開專題會議形成使用意見,全體成員通過后留有會議記錄(需成員簽字),并在小區(qū)公眾號、業(yè)主群內進行公示,公示期屆滿,方可完成款項支付;
2.使用小區(qū)公共收益資金在 元以上須經業(yè)委會全體成員同意,并召開業(yè)主大會表決是否使用,通過后,方可完成款項支付。
經技區(qū)管發(fā)〔2024〕49號關于印發(fā)威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)管理提升工作實施方案的通知.doc
經技區(qū)管發(fā)〔2024〕49號關于印發(fā)威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)管理提升工作實施方案的通知.pdf
圖文解讀:關于印發(fā)威海經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)管理提升工作實施方案的通知